Может ли гражданин России, постоянно проживающий в «недружественной» стране, зарегистрироваться как «самозанятый», сдавать свою квартиру в аренду, потом ее продать, какие налоги надо платить.
Вопрос нашего клиента
Иванов НН., гражданин РФ, является единственным собственником квартиры в России, но он постоянно проживает в «недружественной» стране. Кваритра в собственности более 5 лет. В этой же квартире прописан его отец (не собственник). Иванов НН хочет сначала сдать квартиру в аренду физическому лицу, а позже продать ее. Он спрашивает:
- может ли он, гражданин РФ, постоянно проживая за рубежом, зарегистрироваться как «самозанятый», чтобы деятельность по сдаче его квартиры в найм была законной?
- будет лит ли он платить как «самозанятый» налог 4%, или для нерезидента ставка налога другая?
- получит ли он налоговый вычет в размере 10 000 руб., который предоставляется при регистрации в качестве «самозанятого» гражданину — резиденту РФ?
- какие еще налоги платит «самозанятый» и нужно ли платить страховые взносы?
- есть ли риск повышенной ставки налога или каких-либо ограничений в случае последующей продаже этой квартиры (которая ранее несколько лет сдавалась в аренду)?
- какой налог она, как нерезидент, заплатит при продаже квартиры в ближайшем будущем – 13% или 30%?
В ответе на вопросы расскажем все подробно.
Гражданин РФ, постоянно проживающий в «недружественной» стране, по налоговому законодательству РФ признается налоговым нерезидентом по признаку нахождения за пределами РФ более 183 дней в году (ст. 207 НК РФ).
Поскольку данные операции по сдаче квартиры в аренду и ее последующей продаже с точки зрения налогообложения никак не связаны и порядок их налогообложения регулируется разными законами, данные операции мы рассмотрим отдельно.
Если коротко — предварительная сдача квартиры в аренду (найм) не окажет влияния на налогообложение НДФЛ при продаже квартиры (п.п.17.1 ст.217 НК РФ), а доход от продажи квартиры не признается объектом налогообложения при применении так называемого режима «самозанятого» — НПД (налог на профессиональный доход) (п.п.2 п.2. ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ в ред. от 01.07.2023).
Налоги при передаче квартиры в найм (аренду)
Основные положения налогообложения таких операций:
- налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются физические лица, в том числе налоговые нерезиденты РФ, получающие доходы от источников в РФ (п.1,2 ст. 207 НК РФ);
- к таким доходам отнесены доходы от сдачи в аренду и от продажи квартиры, находящейся в РФ (п. 2 ст. 209, п. п. 4,5 п.1 ст. 208 НК РФ);
- по общему правилу доходы, полученные физическими лицами — нерезидентами, облагаются НДФЛ по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
В целях снижения налога на доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, рекомендуем собственнику зарегистрироваться в качестве плательщика НПД, то есть «самозанятого», для налоговых нерезидентов запрета нет. При условии предоставления квартиры в аренду физическому лицу налог составит 4% — так же, как для налоговых резидентов (ст. 10, ч.2 ст.4, ч.2 ст.6 Закона № 422-ФЗ, Письмо Минфина РФ № 03-11-11/2644 от 20.01.2020).
При регистрации «самозанятому» (и нерезиденту тоже) единожды предоставляется налоговый вычет в размере 10 000 руб., который расходуется постепенно, автоматически уменьшая налоговую ставку:
- по доходу, полученному «самозанятым» от физических лиц с 4% до 3%;
- по доходу, полученному от юридических лиц – с 6% до 4%.
«Самозанятые» не уплачивают НДФЛ и страховые взносы, уплата страховых взносов осуществляется на добровольной основе (п. 8 ст. 2 Закона № 422-ФЗ).
Данный налоговый режим будет действовать до 31 декабря 2028 года и в этот период ставки налога не изменятся. Регистрация в качестве налогоплательщика простая — через мобильное приложение, веб-сайт или банк, учет ведется автоматически в мобильном приложении «Мой налог».
По вопросу аренды с прописанным в ней человеком – не собственником квартиры.
Если человек, зарегистрированный в квартире, не является ее собственниками, то какого-либо согласия от него получать не требуется. Однако квартиранты должны быть готовы к тому, что зарегистрированный в квартире человек может изъявить желание жить в ней (если в настоящее время не проживает).
Налогообложение при продаже квартиры
С 1 января 2019 г. не подлежат налогообложению доходы нерезидентов от продажи квартир, комнат (даже ранее используемых в предпринимательской деятельности (в аренде),) при условии, что такой объект находился в собственности в течение 3-х/5 лет и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в ред. от 15.07.23, а также в редакции № 329, действующей с 01.01.2024; изменения внесены Федеральным законом от 27.11.2018 N 424-ФЗ).
До 2019 г. доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности облагались НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в ред. до 1 января 2019 года).
В конце 2018 года ФНС на своем официальном сайте
https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/8184109/ разместило Информацию от 07.12.2018 г. следующего содержания: «С 1 января 2019 года нерезиденты РФ перестанут платить НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности более трех или пяти лет. Таким образом, выравниваются правила налогообложения продажи имущества для резидентов и нерезидентов РФ. С 1 января ограничения по налоговому статусу физлица отменяются».
В начале 2019 года ФНС также выпустила разъяснения, в которых указано, что с 1 января 2019 года собственники ранее сдаваемых в аренду квартир могут не уплачивать НДФЛ с дохода от их продажи при соблюдении минимального срока владения вне зависимости от даты приобретения продаваемого имущества нерезидентом (письма ФНС от 17 января 2019 года № БС-3-11/222@), от 17.03.2020 N 03-04-07/20343 (направлено письмом ФНС России от 31.03.2020 N БС-4-11/5445@).
Аналогичная официальная точка зрения выражена в письмах Минфина России от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 03.12.2019 N 03-07-14/93614; письме департамента налоговой политики Минфина России от 18.07.2022 N 03-04-05/69089.
Вывод
Таким образом, физическому лицу – нерезиденту РФ при продаже квартиры, находящейся в собственности более 5 лет, и которая ранее сдавалась в аренду (использовалась в предпринимательской деятельности), не нужно платить НДФЛ с дохода от ее продажи (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 — 4 ст. 217.1 НК РФ).
Статью подготовила — ведущий аудитор компании Басыня Н.К.
Если у вас есть вопросы, нужна консультация по налогообложению или бухгалтерскому учету, специалисты компании «Эклектика»
готовы вникнуть в особенности вашего случая и рекомендовать наиболее эффективные и правильные решения.
Все консультации проводят наши высококвалифицированные, аттестованные специалисты, имеющие более чем 10-летний опыт работы с клиентами.
Записывайтесь на встречу и консультацию по тел.: +7 (812) 313-82-66
